{"id":1998,"date":"2020-10-21T22:30:26","date_gmt":"2020-10-21T22:30:26","guid":{"rendered":"https:\/\/portoecastelhano.com.br\/amostra\/?p=1998"},"modified":"2020-12-28T17:43:37","modified_gmt":"2020-12-28T17:43:37","slug":"as-consequencias-da-covid-19-nos-contratos-de-locacao-comercial","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/portoecastelhano.com.br\/amostra\/noticias\/direito-empresarial\/as-consequencias-da-covid-19-nos-contratos-de-locacao-comercial\/","title":{"rendered":"As consequ\u00eancias da covid-19 nos contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial"},"content":{"rendered":"

Em \u00e9poca de pandemia, \u00e9 poss\u00edvel a renegocia\u00e7\u00e3o dos contratos de loca\u00e7\u00e3o comercial?<\/em><\/p>\n

<\/p>\n

Com o atual cen\u00e1rio de pandemia mundial em decorr\u00eancia da COVID-19 (“Coronav\u00edrus”) e consequente Estado de Calamidade P\u00fablica e Quarentena rec\u00e9m-decretados no Estado de S\u00e3o Paulo, surge a preocupa\u00e7\u00e3o generalizada dos locadores e locat\u00e1rios de im\u00f3veis comerciais a respeito dos impactos que a pandemia pode trazer para seus respectivos neg\u00f3cios.<\/p>\n

De um lado temos o locat\u00e1rio que, em decorr\u00eancia do decreto de quarentena, teve sua renda drasticamente reduzida ou, at\u00e9 mesmo, cessada. Do outro lado temos o locador que, muitas das vezes, tem os valores advindos dos contratos de loca\u00e7\u00e3o como sua fonte de renda prim\u00e1ria.<\/p>\n

Diante deste cen\u00e1rio, a melhor sa\u00edda para evitar preju\u00edzos maiores e garantir a sobreviv\u00eancia dos empreendimentos, seria a renegocia\u00e7\u00e3o extrajudicial dos contratos de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais. \u00c9 certo que o momento de crise requer compreens\u00e3o e solidariedade de todos.<\/p>\n

Neste sentido, o artigo 18 da Lei 8.245\/91 (Lei do Inquilinato) prev\u00ea que as partes, de comum acordo, podem renegociar novo valor de aluguel, bem como inserir ou modificar a cl\u00e1usula de reajuste de valor. Em complemento, mesmo que n\u00e3o previsto expressamente na Lei do Inquilinato, diante da excepcionalidade da situa\u00e7\u00e3o, \u00e9 poss\u00edvel que as partes ajustem, por exemplo, uma minora\u00e7\u00e3o ou desconto dos valores do aluguel por prazo determinado, correspondente ao per\u00edodo de recess\u00e3o de vendas sofrido pelo locat\u00e1rio em decorr\u00eancia do fechamento compuls\u00f3rio e provis\u00f3rio de seu estabelecimento.<\/p>\n

Al\u00e9m do mais, \u00e9 permitido \u00e0s partes convencionarem pelo n\u00e3o reajuste no corrente ano, dentre outros benef\u00edcios ao locat\u00e1rio que teve seu estabelecimento compulsoriamente fechado, todos pautados no bom senso e boa-f\u00e9 das partes envolvidas, buscando sempre o equil\u00edbrio econ\u00f4mico financeiro do contrato, a fim de evitar que uma das partes suporte preju\u00edzos maiores do que a outra.<\/p>\n

Entretanto, sabemos que nem sempre o cen\u00e1rio ideal da negocia\u00e7\u00e3o extrajudicial \u00e9 o que ocorre de fato. Diante disto, surge a quest\u00e3o: o que fazer quando as partes n\u00e3o chegam a um consenso por meio da negocia\u00e7\u00e3o extrajudicial? Faz-se necess\u00e1rio frisar que entendemos a pandemia decorrente do Coronav\u00edrus como uma t\u00edpica situa\u00e7\u00e3o de caso fortuito ou for\u00e7a maior.Desta forma, partindo da premissa de que a pandemia decorrente do Coronav\u00edrus \u00e9 uma t\u00edpica excludente de responsabilidade, conforme prev\u00ea o art. 393, par\u00e1grafo \u00fanico, do C\u00f3digo Civil, o nexo causal nas obriga\u00e7\u00f5es e responsabilidades advindas das rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias diretamente afetadas pela pandemia seria rompido, afastando, inclusive, a constitui\u00e7\u00e3o do devedor em mora, como disp\u00f5e o art. 396 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n

N\u00e3o obstante ao entendimento de que o Coronav\u00edrus \u00e9 uma t\u00edpica situa\u00e7\u00e3o de caso fortuito ou for\u00e7a maior, frisa-se que a for\u00e7a maior e o caso fortuito possuem duas vertentes b\u00e1sicas. A primeira \u00e9 que somente eximir\u00e1 o devedor dos preju\u00edzos que expressamente n\u00e3o tiver se responsabilizado. A segunda \u00e9 que deve vir de um fato necess\u00e1rio, exemplo: deixar de pagar aluguel, pois o estabelecimento fora compulsoriamente fechado, deixando de auferir renda suficiente para arcar com suas obriga\u00e7\u00f5es; causa e efeito de uma For\u00e7a Maior que n\u00e3o era poss\u00edvel prever, evitar ou, impedir na celebra\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n

Assim, o devedor que estiver constitu\u00eddo em mora antes da decreta\u00e7\u00e3o do estado de quarentena, n\u00e3o deve ser abrangido pelo benef\u00edcio da excludente de responsabilidade, pois sua mora decorre de motivos alheios aos ocasionados pela quarentena.<\/p>\n

Seguindo no questionamento, embora nos casos locat\u00edcios seja aplic\u00e1vel a Lei Inquilinato, que prev\u00ea em seu artigo 19 a possibilidade da propositura de uma A\u00e7\u00e3o Revisional de aluguel apenas ap\u00f3s tr\u00eas anos de vig\u00eancia do contrato, diante da excepcionalidade da situa\u00e7\u00e3o, n\u00e3o havendo previs\u00e3o na Lei especial que verse sobre a revis\u00e3o contratual por motivos imprevis\u00edveis, aplica-se o disposto no art. 317 do C\u00f3digo Civil, podendo ser proposta uma A\u00e7\u00e3o Revisional do contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial com base na Teoria da Imprevis\u00e3o.<\/p>\n

Versa o referido artigo que: “quando, por motivos imprevis\u00edveis, sobrevier despropor\u00e7\u00e3o manifesta entre o valor da presta\u00e7\u00e3o devida e o momento de sua execu\u00e7\u00e3o, poder\u00e1 o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto poss\u00edvel, o valor real da presta\u00e7\u00e3o.”<\/p>\n

Al\u00e9m do mais, a propositura de referida A\u00e7\u00e3o Revisional fundamenta-se tamb\u00e9m com o disposto nos artigos 478, 479 e 480 do C\u00f3digo Civil, que, em suma, disp\u00f5em que, nos contratos de execu\u00e7\u00e3o continuada, se a presta\u00e7\u00e3o se tornar excessivamente onerosa para uma das partes, em virtude de acontecimentos extraordin\u00e1rios e imprevis\u00edveis, \u00e9 poss\u00edvel pleitear por sua revis\u00e3o, para que se corrija a onerosidade excessiva suportada por uma das partes.<\/p>\n

Destarte, n\u00e3o obstante \u00e0s previs\u00f5es reguladoras dos contratos de loca\u00e7\u00e3o dispostas na Lei do Inquilinato, devem ser observadas as especificidades do C\u00f3digo Civil, que complementa e regulamenta aquilo que n\u00e3o cont\u00e9m previs\u00e3o expressa em lei especial, de modo a permitir as renegocia\u00e7\u00f5es de contratos de contratos de loca\u00e7\u00f5es comerciais em per\u00edodos cr\u00edticos.<\/p>\n

Fonte: Migalhas<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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