![\"\"](\"https:\/\/portoecastelhano.com.br\/amostra\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/shopping-1-300x200.png\")
<\/p>\n\u00c9 inquestion\u00e1vel a presen\u00e7a dos shoppings Centers nos dias de hoje. Sua estrutura atende perfeitamente \u00e0s exig\u00eancias da sociedade moderna, que busca cada vez mais suprir sua necessidade consumista de forma pr\u00e1tica e c\u00f4moda. Tal centro comercial constitui fato jur\u00eddico novo decorrente de criativas e modernas t\u00e9cnicas de venda, que alinham praticidade, lazer, seguran\u00e7a e conforto.<\/p>\n
Amparado por essa vis\u00e3o, o empreendedor projeta, constr\u00f3i e gerencia todo esse complexo, almejando, atrav\u00e9s de um sistema de contrapartida com o lojista, a potencializa\u00e7\u00e3o da circula\u00e7\u00e3o de produtos, servi\u00e7os e, claro, do consequente lucro. Assim, o shopping center \u00e9 formado por um universo de contratos interempresariais individualmente firmado entre lojista e empreendedor que cede o uso e frui\u00e7\u00e3o de espa\u00e7os situados no centro comercial \u00e0queles, em troca de remunera\u00e7\u00e3o e condi\u00e7\u00f5es pr\u00f3prias de tal empreendimento.<\/p>\n
A partir de uma an\u00e1lise do artigo 54 da Lei de Loca\u00e7\u00e3o (8.245\/91) compreende-se que seu texto n\u00e3o proporciona um entendimento muito claro, o que enseja, por parte dos empreendedores, a elabora\u00e7\u00e3o de contratos \u201cpr\u00f3prios\u201d \u00e0 atividade e que, muitas vezes, s\u00e3o marcados pela presen\u00e7a de cl\u00e1usulas capazes de prejudicar os lojistas e desequilibrar a rela\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Como h\u00e1 de se averiguar, os contratos locat\u00edcios de shopping center possuem natureza pol\u00eamica, sistem\u00e1tica e complexa. Por vezes, s\u00e3o compreendidos como contratos de loca\u00e7\u00e3o submetidos \u00e0 Lei de Inquilinato (8245\/91) ao passo que, em outras, s\u00e3o considerados como contratos at\u00edpicos em raz\u00e3o da presen\u00e7a de elementos estranhos.<\/p>\n
O artigo visa estabelecer uma orienta\u00e7\u00e3o para o melhor entendimento do que vem a ser o contrato de loca\u00e7\u00e3o de Shopping center e a problem\u00e1tica que lhe envolve, passando pelos principais aspectos inerentes ao contrato em geral e de loca\u00e7\u00e3o, bem como pelos princ\u00edpios fundamentais do direito contratual.<\/p>\n
Considerado por excel\u00eancia como um neg\u00f3cio jur\u00eddico, o contrato \u00e9 o principal instituto do Direito das Obriga\u00e7\u00f5es, revestindo-se como elemento primordial ao Direito Privado. Possui como finalidade principal e secund\u00e1ria, respectivamente, atender as necessidades do ser humano e servir como instrumento para as rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas patrimoniais, estando, para isso, atrelado \u00e0s exig\u00eancias da ordem jur\u00eddica (bons costumes, fun\u00e7\u00e3o social, boa f\u00e9 e objeto l\u00edcito) (DINIZ, 2008).<\/i><\/p>\n
Ainda, para que um contrato seja recebido pelo poder judici\u00e1rio deve seguir n\u00e3o s\u00f3 os solenes par\u00e2metros de validade jur\u00eddica, mas tamb\u00e9m, e principalmente, \u00e0s soberanas regras de inestim\u00e1vel valor moral e social.<\/p>\n
A cess\u00e3o de uso do espa\u00e7o situado em shopping center n\u00e3o ocorre por meio de um \u00fanico instrumento harmonizador de direitos e obriga\u00e7\u00f5es, \u00e9, por\u00e9m, acompanhado de peculiaridades em sua forma, tanto nos ditames que o regem quanto nos documentos que o complementam. Portanto, pretende-se neste item proporcionar uma vis\u00e3o geral sobre a estrutura\u00e7\u00e3o desse tipo de contrato, ficando o estudo pormenorizado de suas cl\u00e1usulas controversas para o pr\u00f3ximo cap\u00edtulo.<\/p>\n
Tendo em vista a no\u00e7\u00e3o de Shopping center, considera-se que os lojistas s\u00e3o, em sua maioria, empres\u00e1rios, sendo as lojas o estabelecimento para o exerc\u00edcios de suas atividades.<\/p>\n
A contrapartida no contrato de shopping center \u00e9 denominada de \u201caluguel\u201d e se d\u00e1 de duas formas alternativas: uma vari\u00e1vel e outra fixa. Na modalidade vari\u00e1vel, ou percentual, incide sobre o faturamento dos lojistas. Na modalidade m\u00ednima, ou fixa, ser\u00e1 devido na hip\u00f3tese de o valor vari\u00e1vel n\u00e3o atingir montante mais elevado e pode ser cobrado em dobro no m\u00eas de dezembro.<\/p>\n
Saliente-se que n\u00e3o existem dois alugu\u00e9is no contrato de shopping center, pois o locat\u00e1rio pagar\u00e1 somente um aluguel, subordinado a crit\u00e9rio vari\u00e1vel, podendo ser utilizado o sistema m\u00ednimo ou percentual.<\/p>\n
Tal sistema se justifica pela raz\u00e3o de ser do pr\u00f3prio empreendimento. O empreendedor concebe, constr\u00f3i, organiza e opera o empreendimento com o objetivo de participar dos ganhos dos lojistas, al\u00e9m do rendimento da propriedade do im\u00f3vel. A administra\u00e7\u00e3o do centro tem por foco o aumento da produtividade das atividades comerciais. Por isso o aluguel \u00e9 determinado por meio da aplica\u00e7\u00e3o de uma porcentagem sobre as vendas.<\/p>\n
A cl\u00e1usula de degrau estabelece que de tempos em tempos o valor m\u00ednimo do aluguel sofrer\u00e1 um aumento real. N\u00e3o se trata de uma cl\u00e1usula de corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria, a qual tamb\u00e9m est\u00e1 prevista no contrato de shopping e dever\u00e1 observar a periodicidade m\u00ednima legal de um ano.<\/p>\n
Por meio da cl\u00e1usula de degrau o aluguel m\u00ednimo (piso) poder\u00e1 sofrer um aumento gradativo em degraus, segundo periodicidades variadas. O percentual ser\u00e1 sempre o mesmo, o que se escalonar\u00e1 \u00e9 o piso. Tal metodologia tem por objetivo n\u00e3o onerar demasiadamente o lojista no in\u00edcio de suas atividades, enquanto seu neg\u00f3cio n\u00e3o est\u00e1 em plena opera\u00e7\u00e3o, ocasi\u00e3o esta em que atingir\u00e1 a produtividade m\u00ednima esperada.<\/p>\n
A licitude de tal cl\u00e1usula est\u00e1 prevista no art. 316 do CC.<\/p>\n
Esta cl\u00e1usula determina como remunera\u00e7\u00e3o m\u00ednima a ser paga pelo lojista, na maioria das vezes no m\u00eas de dezembro, o correspondente a duas vezes o valor do aluguel m\u00ednimo vigente, e somente incidir\u00e1 se o valor vari\u00e1vel do aluguel no m\u00eas correspondente for inferior a soma de dois alugu\u00e9is m\u00ednimos. Essa cl\u00e1usula tem como fundamento o presumido aumento das vendas no Natal, ou em outras \u00e9pocas do ano.<\/p>\n
A Lei de Loca\u00e7\u00f5es em seu art. 54, \u00a71\u00ba, \u201ca\u201d e \u201cb\u201d, vedou a cobran\u00e7a de algumas despesas do locat\u00e1rio, como as que se referem \u00e0s obras ou acr\u00e9scimos que interessem a estrutura geral do im\u00f3vel; \u00e0 pintura de fachadas, empenas, po\u00e7os de aera\u00e7\u00e3o e ilumina\u00e7\u00e3o, das esquadrias externas; \u00e0s indeniza\u00e7\u00f5es trabalhistas e previdenci\u00e1rias pela dispensa do empregado, ocorridas anteriormente ao in\u00edcio da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Ainda, n\u00e3o \u00e9 poss\u00edvel cobrar do inquilino gastos com obras ou substitui\u00e7\u00f5es de equipamentos que sejam modificados do que originalmente foi projetado ou que constem no memorial descritivo por ocasi\u00e3o da carta de habita\u00e7\u00e3o e as despesas com paisagismo das partes de uso comum.<\/p>\n
Assim, sobre tais despesas condominiais extraordin\u00e1rias n\u00e3o pode haver contrata\u00e7\u00e3o diversa do quanto estabelecido em Lei, sob pena de tal cl\u00e1usula ser considerada nula, com fulcro no art. 45 da Lei de Loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
As demais despesas extraordin\u00e1rias cuja veda\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a n\u00e3o est\u00e1 relacionada expressamente em Lei podem ser cobradas do locat\u00e1rio.<\/p>\n
A chamada \u201cCl\u00e1usula de Raio\u201d funciona como um limitador de concorr\u00eancia. Pro\u00edbe o lojista (\u00e0s vezes abrangendo outras sociedades sujeitas a um mesmo controle) de abrir novo estabelecimento para explorar o mesmo ramo de atividade, em \u00e1reas pr\u00f3ximas do shopping ou em outros shopping concorrentes<\/p>\n
Tendo em vista o risco assumido pelo locador de vincular a sua remunera\u00e7\u00e3o a uma porcentagem sobre o faturamento do locat\u00e1rio, este se obriga a concentrar seus esfor\u00e7os no estabelecimento locado, por isso que fica impedido pela cl\u00e1usula de raio de instalar estabelecimento comercial equivalente nas proximidades do shopping. Agindo de forma contr\u00e1ria, poderia com facilidade reduzir unilateralmente a base de c\u00e1lculo da remunera\u00e7\u00e3o do locador. Assim, a cl\u00e1usula de raio preserva a integridade do aluguel vari\u00e1vel.<\/p>\n
Quando a proibi\u00e7\u00e3o \u00e9 a de que o locat\u00e1rio inaugure estabelecimento similar em outro shopping, independente da dist\u00e2ncia, a cl\u00e1usula raio funciona como meio de preservar a for\u00e7a atrativa de cada lojista para o shopping center.<\/p>\n
Esta cl\u00e1usula \u00e9 bastante controvertida e j\u00e1 houve casos em que o Conselho de Defesa Econ\u00f4mica (CADE), analisando os casos concretos, concluiu por sua ilegalidade, ao fundamento de configurar conduta tendente ao fechamento do mercado relevante de shopping centers de alto padr\u00e3o, refletindo infra\u00e7\u00e3o \u00e0 ordem econ\u00f4mica, ou em raz\u00e3o dos efeitos anticoncorrenciais.<\/p>\n
Nos contratos firmados entre empreendedor e lojista \u00e9 inclu\u00edda cl\u00e1usula estabelecendo que, dentro de um prazo fixado, o lojista dever\u00e1 apresentar ao empreendedor para exame e aprova\u00e7\u00e3o todos os projetos de instala\u00e7\u00e3o da loja, incluindo a sua configura\u00e7\u00e3o interna e externa.<\/p>\n
Assim, compete ao empreendedor aprovar a instala\u00e7\u00e3o, decora\u00e7\u00e3o e o projeto das lojas, pois devem estar de acordo com as prescri\u00e7\u00f5es constantes do sistema normativo do shopping center, constante da escritura de normas gerais complementares, que integra os contratos de utiliza\u00e7\u00e3o das unidades e que objetivam a uniformidade de apar\u00eancia do Centro Comercial por suas unidades e vias de circula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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O shopping center envolve um neg\u00f3cio complexo, repleto de peculiaridades, seja no tocante ao im\u00f3vel, \u00e0 atividade que o caracteriza, e \u00e0s rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas formadas entre os membros do empreendimento.<\/p>\n
Entendemos que as peculiaridades que circundam tal esp\u00e9cie contratual n\u00e3o s\u00e3o h\u00e1beis a descaracterizar a tipicidade do contrato de loca\u00e7\u00e3o, pois est\u00e3o presentes todos os elementos caracterizadores do art. 565 do CCB, quais sejam: a coisa, o pre\u00e7o pelo uso e o consenso.<\/p>\n
A loca\u00e7\u00e3o \u00e9 a raz\u00e3o de contratar e sem ela o contrato n\u00e3o existe. O empreendedor quer locar a loja para aferir renda, renda esta, dotada de certas peculiaridades no neg\u00f3cio em quest\u00e3o. Por sua vez, a inten\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio \u00e9 a de usar determinado espa\u00e7o mediante pagamento, sendo que o \u201csobrefundo comercial\u201d do shopping e servi\u00e7os internos n\u00e3o descaracterizam tal intuito. Vale dizer, quer as disposi\u00e7\u00f5es contratuais tidas como at\u00edpicas, s\u00f3 existem ou existir\u00e3o em decorr\u00eancia da loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
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Fontes: L\u00d4BO, Paulo. Princ\u00edpios sociais dos contratos no CDC e no novo C\u00f3digo Civil.<\/i><\/p>\n
GOMES, Orlando. Direito Civil: Contratos. 17. ed., Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1997.<\/i><\/p>\n
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro. 24. ed., S\u00e3o Paulo: Ed. Saraiva, 2008.<\/i><\/p>\n
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